房企半年报|租赁住房业绩分析

从部分品牌房企对外公布的半年度财务报告中可以发现，规模型企业仍取得了较好的经营成果，拓店速度虽有所放缓，但整体经营效率和质量明显提升。

相当一部分企业受疫情影响较大，抗风险能力较弱，导致企业营收、运营效率等均受到较大的影响。

01战略定位

行业规模型企业长租业务战略定位相对较高，是集团重点发展的业务方向。

较高的战略定位使得长租业务发展具备充足的资金保障，并享受一定的资源倾斜，未来发展前景相对较佳。

数据来源：企业财报

02整体经营成果

上半年在疫情影响下，规模型企业仍取得了较好的经营成果；运营效率和经营质量稳步提升。

数据来源：企业财报

03经营成果：开业房间数

上半年行业整体拓店节奏放缓，但泊寓仍保持较快的开业增速。

在政策利好和资本热潮影响下，17-19年规模型企业进入快速扩张规模的发展阶段，单月开店数量一度超过3000间。2020年在疫情影响下规模扩张速度开始放缓，转而提升经营质量和经营效率。

数据来源：企业财报

04经营成果：出租率

泊寓稳定期运营效率较高，冠寓近三年运营效率提升明显。

2020年上半年泊寓开业六个月以上项目出租率攀升至93.7%，居行业前列。稳定期泊寓项目出租率处于高位，运营效率相对较高。

2017-2020年冠寓项目整体出租率呈现不断增长趋势，其中尤以2019年增速最为显著。

注：成熟项目为开业六个月以上项目

数据来源：企业财报

05经营成果：营业收入

泊寓营收超过10亿元，经营成果显著；冠寓产品定位相对较高，单房营收更大。

2020年上半年泊寓租金收入高达10.5亿元，明显高于其他企业。较高的营业收入背后得益于泊寓巨大的开业规模和较高的运营效率。

受制于产品定位及城市布局的不同，企业单房营收表现出一定的差异性。受疫情影响，2020年上半年冠寓单房营收约18532元，环比涨幅约19%，较高的产品定位使得其单房营收高于泊寓。

注：领寓营业收入由单房营收、出租率、开业规模估算，单房营收使用冠寓及泊寓均值估算。2018-2019年泊寓未披露营业收入。

数据来源：企业财报

万科多元化业务发力，营收占比有所攀升；龙湖长租业务营收占比持续提升。

万科房地产开发销售相关业务占比有所下降，多元化业务占比小幅提升。其中长租公寓业务半年营收超过10亿元，占多元化业务营收比例约1/3。

龙湖近两年传统地产开发业务营收占比不断下降，其他三大主航道业务占比均有一定程度提升。目前，长租公寓业务对集团业绩贡献值仍较低，占比约1.43%。未来，随着累计开业规模和出租率的上升，业务占比有望持续提升。

数据来源：企业财报

06经营成果：融资状况

万科龙湖经营相对稳健，融资成本较低，未来可为长租业务提供持续性资金支持。

由于三个红线政策的出台，不同房企财务状况的差异性导致未来经营风险和稳定性出现分化。万科、龙湖财务状况表现优异，各项财务指标均不逾越红线，经营更加稳健。企业未来业绩增长的确定性更高，业务发展前景更好。

与此之外，上半年成功发行了住房租赁专项公司债券，可为长租业务持续注入资金，实现业务的可持续发展。

注：万科平均融资成本采用有息负债资本化利率

数据来源：企业财报

07其他企业业绩情况

相当一部分企业抗风险能力相对较差，整体经营受疫情影响相对较大。

数据来源：企业财报

小结

展望未来，短期内具备规模化优势的企业凭借前期积累的各项资源优势，继续稳固经营规模，实现规模化发展。

中长期内，可以着力提升长租公寓的运营能力和经营效益，在不确定的市场中谋求确定的成长。