2020年住房租赁行业回顾与展望

1、今年租赁市场回顾：底火低温，市场转向

市场层面，今年租赁市场低温运行。市场热度呈现倒“N”型走势，租金水平下降。依据贝壳研究院监测的全国重点40城的租金数据，今年1-10月，平均租金水平为37.8元/平米/月，同比去年下降11.1%。成交周期处于高位，今年1-10月，重点40城的平均房源成交周期50天，同比延长了12.5天，涨幅33.3%。客源成交周期为9.4天，同比延长了4.3天，涨幅84.7%。业主出租的价格预期下降，新增房源挂牌均价同比下降。1-10月新增房源挂牌均价为38.3元/平米，同比下降8.1%。业主出租预期在3月下跌后，到10月一直持续处于低位水平。房源出租难度增加，市场不断向“承租人”市场转变。

政策层面，租赁政策密集出台，监管与扶持并行。今年1-10月份，全国重点城市出台了107项租赁政策，涉及到租赁市场的监管、规范、培育以及补贴等方面。几类政策或对市场产生深远影响。

一是租赁立法，推动行业监管制度化、常态化发展。9月7日住建部《住房租赁条例》征求意见稿出台，正式推出后将填补我国住房租赁领域相关法律法规的空白。随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以对市场进行有效指导和监管。《条例》出台后将成为首个针对住房租赁领域更为全面、具有更高效力的立法性文件。

二是资金监管，倒逼企业“去杠杆”。受到近期长租公寓“爆雷”事件影响，各地纷纷出台了针对于“高收低出”“长收短付”的风险提示，成都、西安和杭州等城市明确了针对租赁机构的资金监管的措施。对于长租企业的资金监管力度逐渐加强。

三是严格准入门槛，强化市场主体登记。我国住房租赁经营业务的市场主体众多，开发商、资管公司、物业企业、酒店管理企业等都在从事住房租赁经营业务，租客往往也难以区分。成都及东莞等城市提出了严格注册登记管理的要求，提高企业进入门槛。四是稳租金、促供给，优化市场供需格局。政策通过引导市场平稳租金，促进市场有效供给，来保证居民的租金可支付能力。

机构层面，长租公寓企业面临“能力大考”。疫情的冲击下，经营能力较强的头部企业采取审慎聚焦的经营战略，聚焦单店盈利，维持现有经营规模；而对于中小企业，不得不缩减管理房源规模或裁员以断臂求生。

企业新进入的热情减退。截止目前，贝壳研究院依据公开信息的统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。今年仅有2家企业新涉足长租业务；二是战略聚焦精耕，TOP100房企以及TOP10的品牌长租公寓企业今年业务布局聚焦集中，集中在北京、上海、深圳等13个城市的数量占TOP10门店总数的近85%。

另外，长租企业面临着融资环境不容乐观。一是长租公寓企业受制于单一的抵押担保方式，参与债权融资有一定难度。二是ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业，中小企业难以达到考评要求；三是国内类REITs产品面临流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，尚不具备标准REITs发行条件。在企业资金监管日益加强的背景下，使用“长周期预收资金”作为经营来源可能性降低，企业需要解决资金问题。

2、明年租赁市场展望：市场回暖，秩序优化

在疫情不反复的情况下，明年租赁市场有望修复。

一是市场有望逐步回暖。今年第四季度市场淡季变冷，在疫情不反复的情况下，明年春节后热度有望回升。相较于买卖市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。今年上半年受到疫情影响，租赁需求推迟或缩减，租赁市场低温运行。按照历年规律，9月至12月份是租赁市场的淡季，在疫情因素的叠加影响下，下半年特别是9月以后租赁市场或会加速变冷，市场热度减退。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。

二是秩序优化，监管加强。为了解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，针对于企业的“长周期预收租金”的监管会日益加强，倒逼企业“去杠杆化”，此方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，在落实资金监管时候，也要注意分类监管、分步实施。对于资金监管的设计上，可以与信用信息管理体系相结合，对于信用较差、非正规经营的企业进行重点监管，加强资金监管的力度；对于信用信息较好、正规经营的企业可以适当减轻监管力度，给予企业一定的经营和发展扶持，重点扶持优秀和标杆企业、打击违规企业，优化行业发展环境。因此，长租公寓企业需要进一步规范资金使用制度，审查自身合规性，同时做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

三是租赁房源供给增加，存量主导。租赁市场房源供给进一步增加，以盘活存量为主，新增租赁住房为辅。目前我国住房户均套数已经超过一套，居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题。大城市的总体房源量充足，只是存在结构错配。存量更新改造、闲置房源流通是提升租赁房源供给有效的方式，也可以一定程度上提升存量房源的利用效率。从新增建设看，集体土地租赁住房以及自持租赁项目持续入市，可以提升租赁产品的多元化形态。

四是有望逐步解决融资难题。针对目前长租公寓企业的融资难题，住建部《住房租赁条例》征求意见稿中，明确了本着风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展REITs，支持住房租赁企业发行企业债券等融等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

* 全国重点40城包括：

一线城市：北京市、上海市、广州市、深圳市

二线城市：南京市、天津市、杭州市、青岛市、成都市、大连市、苏州市、济南市、合肥市、武汉市、长沙市、烟台市、厦门市、东莞市、沈阳市、重庆市、郑州市、石家庄市、无锡市、西安市、南通市、徐州市、福州市、长春市、宁波市、佛山市、哈尔滨市、南昌市

三线城市：廊坊市、惠州市、兰州市、中山市、贵阳市、呼和浩特市、芜湖市、太原市