各项政策的积极支持下，住房租赁何时进入快车道？

*本文经授权转载自 Fillico谈租住观

　　2020年中央工作会议及两会的工作重点都着重强调了要通过房屋租赁来优化住房结构，房屋租赁行业处在政策前所未有的高点，不管是土地、配套还是税收上等都有着重强调。

　　尤其是在“十四五规划”中明确：要单独列出租赁住房用地的计划，积极支持非改居项目的不断落地。并且明确要求了租赁住房用地在重点城市的供给占比不得低于10%。

　　这是租赁住房发展以来，层次最高、密度最大、力度最深的政策导向。给未来租赁住房的发展，提供了底层支持。让经历了2018年以来持续暴雷事件的行业感觉到了光明。

　　不过细想，如果这个行业正真开始进入快车道是要解决哪些难点呢?了解这点得先建立在这个大逻辑上：首先这是一个民生行业、其次是“房住不炒、稳定租金”、最后是由中等发达国家进入发达国家的序列中，需要促进消费，提高人们生活幸福水平。那在此基础上，个人认为有几点需要突破，方才是健全了发展的底层逻辑。当然，黎明前的探索，就看谁能坚持到最后。

　　(1)公募REITs发行：REITs在1960年从美国起步，目前在多个国家和地区已非常成熟。国内金融市场目前发行的都是类REITs产品，与真正的REITs还有很大的不同，主要是私募以股权和债权的方式发行，在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配、募集范围等方面仍具有不少差异。

　　不过，从2014年第一单类REITs至今，该趋势已日益明显，到2020年4月证监会、发改委发出的推动基础设施领域不动产REITs，这个变化象征将从类REITs走向标准化公募基金REITs。不过虽然如此，但对于租赁住房REITs有两个点还需完善：

　　#税收制度#

　　在税收上主要存在三个方面，一个是投资者在收益和分红上如何收税，二是物业管理中的租金等收入上的税收完善，三是在物业转让中有关物业、土地等的税收问题。这里面存在所得税、增值税叠加，而税收放在那边，那边的税收进行优惠减免等还需要再完善，尤其租赁住房也迫切需要得到税收优惠支持，那两者又如何叠加。在目前制度下，税费太高，无法达到公募REITs发行的目的;

　　#行业完善#

　　首批发行的基础设施REITs，优先支持仓储物流、收费公路等短板项目，鼓励发展信息网络等新型基础设施。但40号文件强调了，不得投向住宅和商业地产项目。所以后续完善租赁住房制度、环境、政策等是非常关键的。

　　(2)税收减免支持：2020年中央工作会议提出了：要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。毕竟租赁住房是民生行业，需要这方面的政策支持，扩大其一定的利润空间。虽然国家有提出减免税收，但对企业来说，还有很长的路要走。在个人出租收入上有些地方已经提出了按照综合税率收取，由5%降至1%(但这点有些虚，目前个人房屋出租的监管是不到位的，很难收税，首先要解决的是在于房屋出租监管和法律法规)

　　(3)居住同权落地：最大化的促进租赁住房的发展，核心还是居住同权的实现程度问题。买房和租房享受的权利的共性有多少，就会吸引有多少人来租房。民用水电、居住证办理这类5年前就提出来的政策，目前还没有完全落地，急需细则来确保租客的权利。而居住落户、小孩上学等问题有待进一步相关政策的明确。只有如此，同时在稳定租金、稳定房价的基础上，才能实现年轻人、特别是新城市居民延迟买房，愿意出租房，从而实现房产健康流动，促进租房发展和提升消费支出;

　　(4)衍生业态发展：租金不赚钱，靠什么赚钱?通过发展租赁住房抓住客户来发展家具租赁、租售联动、室内服务、社区商业等等才是发展租赁住房盈利的点。

　　如上文所说：首先这是一个民生行业、其次是“房住不炒、稳定租金”、然后是由中等发达国家进入发达国家的序列中，需要促进消费，提高人们生活幸福水平。而发展衍生业态，需要规模化运营，才能实现成本均摊。有一种是自己发展，其次是联营共创。

　　从目前行业发展来看，规模度够的集中度不够，集中度够的规模不够，毕竟只有在规模化和集中度都能实现边际成本降低的时候，衍生业态才能真正发展开来。这也是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中的“全面促进消费”的大方向。

　　如以上问题没有解决，仅仅增加供给住房数量，从结果来看还是长租公寓，改变居住环境的目的没有达到，促进消费无法实现，购房时间条件没有满足，衍生业态也没有促进行业升级。

　　那在这个基础上，从公司经营角度出来有哪些可以做呢?不能等风来，掌握核心“科技”方能成为风口上的猪：一个是营运能力，招得进客户，留得住客户。其次是科技智能，节约成本，便利客户，智能效应。最后是规模效应，房租只是保本，衍生业态是盈利，规模才能养活衍生业态和实现平台功能的边际成本递减。