“十四五”展望：住房租赁行业的8大趋势

每一次国家大政变化接续的时刻，房地产总是牵动人心。在“十四五”即将开启之际，关系亿万群众切身利益的住房问题，再次成为焦点。

近日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。

根据相关建议，盖有人住的房子、盖人们支付得起的房子将是房地产未来的主流开发方向。

01 坚持房子是用来住的、不是用来炒

2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为十三五房地产发展的最核心指导思想。

此次十四五规划的建议，继续强调了这句话，进一步说明，调控依然会继续，十四五将继续落实“房住不炒”的导向。尤其是中介业务等，稳定市场依然是导向。

02 租售并举

“租购并举”的出现，这也说明十四五期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策上。

其中金融政策体现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。而在税收方面，实际上也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。

03 落实因城施策

再次明确“因城施策”，这也使得后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。这里需要注意两点：

第一、各类因城施策的内容，都需要以房住不炒为大前提，后续中央会给楼市过冷的地方政策放松提供空间，但明显刺激需求端的政策估计依然不被允许。

第二、后续包括合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下更是如此。

04 增加保障性住房供给

这一条规定说明，房地产领域依然会强调住房保障这条线。在十四五阶段，此类住房保障的供给，也会在不同的产品线上得到体现。

包括已经比较成熟的公租房、这几年持续推进改革的共有产权住房，以及部分限价房等，都会成为改革的重点内容。包括政策性租赁住房等，也可以成为此类领域的重要补充。

05 支持集体建设用地按照规划建设租赁住房

此次规定客观上是对农村集体建设用地的解放，一定程度上有助于此类用地的开发。实际上在最近几年农村土地改革的过程中，一个较大的突破就是此类用地和租赁住房的结合。尤其是随着新《土地管理法》的实施，此类产品的开发会成为一个重要的亮点。

06 完善长租政策

对于长租房来说，此次明确写入十四五的建议内容中，说明对于此类产品是比较重视的。从短租到长租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是长租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。

07 扩大保障性租赁住房供给

从此类规定可以看出，实际上其强调了租赁住房的政策性改革导向。后续对于租赁住房来说，也会呈现市场化和政策性的两种产品体系。对于此类政策性租赁住房来说，或形成类似人才公寓、蓝领公寓等，较好地和各地的社会经济发展等结合，具有积极的作用。

08 政策或将倾向需求端

其实，在这份《意见》中，我们不难发现，除了一直以来的“房住不炒”“因城施策”大方向外，其他内容更多关注的是保障农民利益，将规划更多租赁住房、保障性住房为住房难的群体提供保障。

由于历史原因，我国住房供应体系长期存在着商品住房与保障性住房供给不平衡、住房销售与住房租赁发展不平衡的问题，保障性住房特别是保障性租赁住房始终是住房供应的短板。

2016年以来，政府在调控思路上逐渐向保障性住房、租赁住房倾斜，多渠道增加租赁住房有效供应，开展集体土地建租赁住房试点，集中力量开展住房租赁市场专项整治，住房租赁市场迎来快速发展阶段。

据机构统计，目前我国房屋租赁市场规模已经超过2万亿元，预计10年后市场规模将达到4.2万亿元。今年9月，住建部出台了《住房租赁条例》，预计会在2021年落地实施，对规范住房租赁活动、维护住房租赁当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进住房租赁市场健康发展将起到重要的规范作用。

很明显的看出，在整体方向不变的情况下，“十四五”期间政府对于楼市的调控及政策，或将更偏向于需求端。同样的，在需求端被更好满足的情况下，房地产行业也能得到有效监管。

未来，政府将如何保障住房群体的利益，让我们静待政策风口。