“国家队”能否创造70年“租赁社区”神话？

9月7日，住房和城乡建设部发布关于《住房租赁条例》。条例在维护出租人与承租人权益的同时。还重点关注租赁行业上游的供应“，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应”。

“新增用地专门建设租赁住房”，就是增加住宅租赁用地，增加租赁物业。

目前，我国住宅租赁用地主要有2类供地形式，即国有经营性用地的招拍挂租赁住房用地和集团土地建设租赁住房。前者，根据参与开发企业的自持比例不同，进一步细分为租赁住宅用地即R4地块和含自持比例宅地。总面积、市场表现、关注程度等，R4地块远超自持。

北京首宗，上海活跃

R4地块，即“四类居住用地”。其意义也在发生演进，从1997年以前的“乡村居住自留用地” 到1997年以后的，“原农村居民住宅用地”，再到2016年后，R4地块以“只租不售”也就是“纯租赁用地”的形式广泛出现，与租赁住房变的更为密切。

2016年9月，北京在全国率先出让位于海淀区和大兴区的4宗纯租赁用地，即R4地块。2017年上海7月，上海区域首宗租赁地块成交。此后，上海区域租赁土地交易活跃。

2017年上海成交21宗租赁住房用地，2018年上海成交35宗租赁住房用地，2019年，上海共33宗租赁住房用地成交，其中29宗为纯租赁住房用地、4宗为含租赁住房的混合用地。

资料整理：迈点空间租赁

从上表可以看出，2017年至2019年，全国10个重点城市成交租赁用地超1000万平方米。其中，上海市租赁用地的面积、成交与开工幅数均跃升全国首位，杭州、广州、南京、成都等地积极追赶。

同时，租赁用地供应的区域不平衡明显，主要集中在长三角与珠三角区域，且已开工幅数 差距巨大。甚至可以说，只有上海在成交与建设上“两条腿走路”。究其原因，一则与上海近年来“重租赁”的土地供应侧重相关。再则是政府引导下，租赁市场的市场化表现活跃，这也为包括国企、房企、品牌公寓在内的市场力量提供了机遇。

多方协作，做大R4“蛋糕”

R4地块的入市产品是租赁住房，即集中式长租公寓。上海市的“模式”可分为2阶段。

1、国企打前站，压舱石

2017年9月和11月，上海地产集团2次共拍得9宗R4地块，大手笔背后是上海对租赁民生的信心与高效。

早在2017年，上海市就发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确提出：要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

落地方式简单而直接，零溢价。保证了租赁土地低廉的成交价格，也就是保障了企业在长租公寓入市后的利润。

据统计，上海地产拍得的那9宗租赁用地，面积总计66.6万平方米，平均楼板价仅8079元/平方米，且均为零溢价成交。据机构测算，这9宗租赁用地的租金回报率将能超过5%。

国企打前站，政府看重的是履约能力。

截至2020年8月，上海地产旗下城方公寓已入市“城方超级社区·华山路店”等共计5个R4与存量改造的租赁项目。

不只在上海，杭州市首宗R4地块自2017年由杭州国企“城东新城建设投资有限公司”拍得，2018年公示规划，建成后将由“宁巢”长租品牌运营，共有1000 套租赁房源。

2、房企入局，加速R4品牌化

2020年3月，旭辉领寓成功获得上海首个R4地块委托管理合作项目，与张江高科集团携手，规划项目体量993套。同期，旭辉领寓与郑州本土开放商达成委托管理合作，运营管理柚米寓郑重中天苑项目，项目体量达2318套。

国企开发建设，品牌公寓运营管理。正成为品牌长租公寓“轻资产”模式中的新路。

未来，R4“大社区”更精彩

我国的住宅用地最高出让年限为70年，多数R4持有期内住房不能销售，只能出租，很明显国家就是要引导房企进入租赁住房市场，尤其是长租市场，并担任主角。国家或希望房企能够成为“70年+100%自持不能销售+只能出租”的超级大房东。

近期，全国多地传出租赁用地的利好消息，长租公寓的“长期主义”可以更长远。

1、奖补政策

9月7日，北京市住建委、市财政局联合印发《北京市发展住房租赁市场财政专项资金管理暂行办法》，明确集体土地建设租赁住房项目的建设单位可以申请专项资金，补助标准为成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，集体宿舍5万元/间。要求首期租金不得高于或变相高于周边同类房屋的均价。

真金白银，给企业信心。

2、人才公寓

8月19日，杭州市5.96亿元出让5宗人才专项租赁住房用地 总面积9.16万平方米。由杭州望海潮开发、杭州滨江城建等5家企业竞得。该地块住宅部分要求作为人才专项租赁住房。地块所建租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

据悉，杭州人才公寓项目，由政府搭台建设，企业参与运营的即将逐渐入市。保利公寓就是一例。政策助力、“包租”企业大租户等优势，也给品牌公寓参与“吃了定心丸”。

3、大社区

2020年4月，北京通州区张家湾镇南火垡村R4土地租赁住房项目发布了引进投资人公开招标公告，与多数租赁项目不同。大型租赁社区，配建中小学与幼儿园成了关注的亮点。

“学区公寓”，配套势必有利于入住率的提高，无独有偶，广州等地规划的R4大型租赁社区的配建清单中，除了中小学，甚至还有农贸市场，绿地、跑道等。

R4租赁用地，在实际中，虽然有分布不均、开工不足、项目爬坡期长、运营难度大等问题。但是，随着租赁立法推进、政策深化、市场成熟，势必给长租品牌带来掘金“蓝海”。企盼品牌公寓们的顺势腾飞。