当前位置: 主页 > 交通住宿 >

租赁社区距离公寓智能化还有多远?

发布时间:2023年07月25日 栏目:交通住宿

智慧租赁社区在设计时就预留了智能设备的布局,通过系统中台+智能设备来协助管理,是最容易实现物联网IoT入口的理想实践领域,但租赁社区的智能化实践却并没有想象中的那般顺利。

本文以智能门锁为参照,带领大家了解期间曲折与破局机遇。

需求催生出的公寓智能门锁

2016年,长租行业获政策支持,为了追求更高效的管理,公寓企业加速与AI智能技术、大数据技术融合,这期间SaaS智能管理软件系统与智能门锁、智能门禁、智能水电表等硬件设备快速崛起,并广泛运到于公寓的日常运营中。

智能门锁最早用于上世纪90年代的酒店业,使用刷卡电子锁实现开门与取电可以看作是智能门锁的雏形。在长租公寓成长为独立业态后,智能门锁开始关注公寓场景,公寓的房租催缴、减少人工运营成本及监管房屋偷盗三大重点场景,及租客入住、无人带看、保洁维修等典型应用场景,都成为了智能门锁的发展机会。

截至2019年底,中国3000万套B端运营的住房租赁公寓,智能门锁市场渗透率10%左右。越来越多的企业瞄准智能锁市场,并形成六大阵营。随着5G发展,智能门锁借助新的通讯技术进一步升级,成为物联网设备中的重要一员。

时至今日,公寓智能门锁已经十分普及,它省去了用户与管理人员的钥匙交接环节,极大地节约人力成本,也方便联网后同步查看智能门锁的电量、访问记录、修改门锁密码等相关操作。公寓可以通过租客进出次数判断家中是否危险,减少运营风险,增加高端与安全的印象。

同时,公寓方以智能门锁为核心,建立相关的数据管理和监管系统,对于不交租或者拖欠房租的情况,公寓方可根据智能门锁进行治理,有效降低了公寓方的违约风险。

以房租催缴为例,当租客出现逾期缴费时,系统会自动发送催缴短信通知租户,并告知门锁密码的有效期。租户没有及时支付租金,系统将自动或手动冻结门锁密码;超出期限后租户依旧不缴租金,管家可采取清退流程。

公寓智能化的四大阻力

智能门锁百花齐放,但对公寓来说,选择智能门锁却如盲人摸象,并非想象那样简单。

1、隔行如隔山,对智能门锁了解不深

具备联网功能后,门锁根据不同行业、不同场景进化出了细分赛道,形成现在品牌众多,功能与亮点各异的混战格局。公寓方如果缺乏行业经验,极易出现选品与实际应用场景不匹配现象。

首先,智能门锁市场广大,除长租公寓外,也大量应用于酒店、住宅、民宿等场所,如果简单根据贵的就是好的这一刻板印象去选品,就可能出现花钱多多,麻烦不少的问题。住宅模式的门锁价格更高,但贵不等于合适,因为C端是家庭场景,一家人可以长期共用一个密码,不需要频繁修改。但租客的流动性高,决定了公寓在选择门锁品牌时,应该将云端管理、密码更改和私密性等亮点放在前面。

其次,如果公寓方想要实现的场景是“用智能设备管住这扇门,非租客和管理人员不得进入”,那落实到选品时,就要具体到品牌、型号、技术方案,如在安人脸识别功能、刷卡功能、APP识别的门禁中挑选其一。

公寓人想要深刻理解智能门锁与自身公寓的适配性,至少需要三年的时间。如果公寓缺乏特别有经验的专业人才,听完厂家介绍就贸然签合同,实际使用时极可能出现一堆问题。

2、成长的代价,技术还在发展中

目前智能门锁的技术还在升级中, 权限与管理配置等数据需要中心采集再通过网络下传,还要增加很多与用户、与服务器交互的功能,这都会影响到门锁的结构与功能。

联网也不是增加一个联网模块就可以了,需要考虑干扰的问题、延时的问题、网络不通时的第二甚至第三备用通信链路的问题、大量门锁一起通信的通信数据堵塞/服务器处理能力问题等。总之,只要链路上的任何一个环节出错就会导致开锁失败,而这就有很大的随机性了,毕竟谁也不能保证路由器长期不出问题。

如今物联网技术发展飞快,每天都有新技术突破,选择哪些,淘汰哪些,今天还更新的技术明天还会活着吗?考虑到选错后的费用、管理与时间成本,公寓方的“眼光”专业度一定要够高。

3、管理要方便,要与管理平台兼容

普通的智能门锁只能解决入门方式的问题,还处于机械与智能化的过渡阶段,适用于规模较小的二房东公寓。可联网智能门锁拥有自己的独立系统,更加高级,适用于智慧公寓做监控管理。

但智慧租赁社区已经突破了对管理空间、管理对象的延伸,不再是智能硬件的简单叠加,更加强调不同智能设备系统间的互联互通,进而实现智能家居、安防、消防等需求。

目前市面上的智能门锁品牌众多,采购来的部分智能门锁不具备对应接口,后台无法对其管理。一些厂商可以技术迭代,进行二次接口开发,但对公寓来说,成本、效果、工期都打了折扣。

这就决定了公寓方特别是租赁社区运营者,在选择智能硬件型号的时候,要优先考虑管理系统的兼容性。目前市面上的智能硬件品牌众多,品牌系统各自为营,如果不同品牌之间不能互通,便不能称之为物“联”网。

对此笔者建议:公寓方在选择智能设备时,可以优先考虑选择系统,再选择硬件,最终通过软硬件深度一体化去更好实现安全预警、智能联动、房态监控等多场景应用。

4、信息不对称,成本管控难,售后服务难

价格与售后往往信息不对称,也是影响公寓难以抉择的一大障碍。

价格方面,公寓智能门锁的价格集中在400元~1200元,比传统机械锁高出多倍以上,而一个公寓项目就可能需要几百甚至几千把智能门锁,十分考验成本管控能力。

售后方面,后期使用难免遇到问题或者意外损坏涉及维修,有些厂家写的广告很漂亮,却没有落地的服务, 比如智能门锁将租客反锁在屋内,作为厂家能否提供及时、周到的服务?如何在万能钥匙管理权限和租客隐私不受侵犯之间完成取舍?也都会直接影响公寓的口碑。

对公寓方来说,自行选品必须深度了解各个品牌的行业口碑、产品优劣、平台兼容、运营细节与售后好坏,学习成本巨大,不如选择专业团队做这件事,实现多品牌选品和精准选品,合理采购杜绝成本浪费,让选品变得更简单高效。


上一篇:美国加州为主题公园重开制定新规,迪士尼、环球影城开放暂无望 下一篇:文旅部:暂不恢复旅行社出入境团队旅游及“机票+酒店”业务
最新推荐