月度观察丨“十三五”行业定调，西安、南京、合肥新政；浦发集团首个长租项目；全国租赁市场数据

10月大事记

政策——住建部部长展望十三五住房租赁；西安全面推行网签与资金监管，南京、合肥降税新政。

市场——融寓首项目南京开业；魔方公寓的人才公寓项目落地温州；贝壳、自如、城家公寓、魔方公寓、V领地，入选胡润“独角兽”，斯维登集团获胡润“瞪羚企业”奖；阳光城8亿住房租赁专项公司债上市发行；上海浦东集团首个租赁项目开工；安徽省首个集体土地长租公寓项目入市。

数据——全国、重点城市租赁市场数据，带你看“银十”的成色。

NO.1 政策备忘

月 度 观 察

住建部

部长展望“十三五”住房租赁

10月23日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民网“人民要论·“十三五”辉煌成就·住房和城乡建设”上发文。

“住房发展向住有所居目标大步迈进。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断完善住房市场体系和住房保障体系，居民住房条件显著改善。”

“加快发展住房租赁市场，多措并举增加租赁住房供应，为人民群众提供更加便捷高效的住房租赁服务。”

// 一句话点评

回归服务初心，便捷高效下功夫。

西安

全面推行网签与资金监管

10月29日，西安市住房和城乡建设局发布《关于在我市全面推行住房租赁合同网签备案的通知》，要求开展住房租赁活动的住房租赁企业、经纪机构及个人，自达成住房租赁交易之日起30日内，通过西安市住房租赁交易服务平台及时办理合同网签备案。

通知要求，变更、解除或终止住房租赁合同的，应当自住房租赁合同变更、解除或终止之日起30日内，通过“租赁平台”办理住房租赁合同网签变更或注销手续。

对未按照本通知要求进行住房租赁合同网签备案的，由西安市住建部门会同相关部门查处，包括但不限于采取约谈告诫、暂停房源发布、发布风险提示、实行信用扣分等行政处理措施，并抄送市场监管、公安和税务等部门实施联合惩戒。

另悉，10月30日起西安对住房租赁交易全面推行资金监管，“托管式”租赁企业应在注册后10个工作日内开立监管账户。即收储西安市国有土地上的存量住房进行租赁交易的企业，其租赁交易资金照相关规定纳入专门单一账户监管。

如需变更月租金额、支付周期、租期等重要条款，双方应先协商一致解除原租赁合同，并在5个工作日内按照新的协议内容在住房租赁服务平台重新进行合同网签备案，按照新合同约定的内容接受资金监管。

// 一句话点评

资金释放：租赁合同期满后，交易双方在10个工作日内未提出异议则该合同对应的资金监管解除，向企业释放账户租金余额。

南京

租赁企业增值税由5%降至1.5%

10月22日，国家税务总局南京市税务局、南京市住房保障和房产局发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》。

据悉，企业和个人出租房屋将享受税费优惠，其中，个人出租住房可不交税，企业出租住房增值税由5%降至1.5%，享受这一优惠的前提是必须向政府办理网签备案。

此外，企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房、或出租经批准的“商改租”“工改租”住房，用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收。

// 一句话点评

尤其对中小公寓品牌减负与增进网签有积极意义。

合肥

发布“20条”

10月19日，合肥市人民政府发布《关于加快发展和规范合肥市住房租赁市场的通知》，通知共计20条措施，并自2020年11月12日起正式实施，有效期为3年。

通知主要包括增加租赁住房有效供应，支持竞自持新建、非住宅改建、园区企业配建、成套住宅改造、国企引领示范。同时，完善住房租赁支持政策、规范租赁行为经营行为以及健全住房租赁管理机制。

支持非住宅改建。对权属清晰的商业、工业、科研教育等非居住类型房屋，可按相关规定和程序改建为租赁住房，不改变原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标。同时，非住宅改建项目应当按不低于宿舍建筑设计规范标准和要求进行设计和施工，不得破坏和变动房屋承重结构，不得将改建后的租赁住房用于非租赁住房用途，不得分割转让和分割抵押。

此外，通知还明确支持成套住宅改造。单套住宅内使用面积12平方米以上的起居室，可以且仅可隔断成一间房间出租供人员居住。隔断后用于出租的空间应采用轻质不燃材料固定围护，具备直接采光和自然通风条件，且不得影响人员疏散、逃生和消防救援。单间房屋不得租住2人以上。厨房、卫生间、阳台、车库、地下室和储藏间等非居住功能空间不得出租居住。

在完善住房租赁支持政策方面，合肥市对个人出租自有住房，租期在本通知有效期内，且在市住房租赁交易服务监管平台办理网签备案并如实登记相关信息的，待国家税务总局在减免税代码目录中明确后，税收按综合征收率0%征收。出租人可凭备案证明及相关材料向房产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

同时，将现行企业向个人出租住房租金收入减按4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化、规模化住房租赁企业出租住房，并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。

// 一句话点评

住建部征询函发布后，全国多地积极响应出台地方新政，促进行业发展。

NO.2 市场动态

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融寓

融寓首项目南京开业

近日，融寓南京三牌楼店开业。项目位于鼓楼区中山北路，定位为青年公寓，学生群体占总住户的60%。

南京融寓三牌楼店建筑总面积4712平方米，共有122间住房。据悉，出租率+预订率达到100%。

项目具有安全筑家；融乐生活；共享空间，三个特点。

另悉，融寓北京四道口店、上海华和路店、广州华工店、深圳红岭店处于施工阶段，杭州东站店目前已完成设计方案，各项目工作正稳步推进。

另悉，融寓北京四道口店、上海华和路店、广州华工店、深圳红岭店处于施工阶段，杭州东站店目前已完成设计方案，各项目工作正稳步推进。

// 一句话点评

又一“国家队”进场。

魔方

温州首个政府试点人才公寓项目开业

近日，温州首个政府试点人才公寓项目——温州浙南科技城人才大厦全面启用。

据悉，该人才大厦拥有584间房源，项目以集中式公寓为核心，占地面积15.252亩，总建筑面积34667平方米。

设有精致、豪华、LOFT等多种房型，房间采用智能家居系统：智能门锁、智能门禁系统、空气检测器。

此外，项目定位为集智慧居住、共享办公、便利生活一体化的高品质人才社区。

另悉，项目采取“政府引导、市场化运作、社会化管理”的模式，由魔方公寓倾力打造人才公寓样板。

// 一句话点评

未来，品牌公寓将有更多机会联合政府、国企探索人才居住解决方案，共同打造人才高地。

斯维登集团

荣获“2020年胡润中国瞪羚企业”奖

10月22日， 2020新格局•新生力胡润全球独角兽颁奖盛典在苏州高新区狮山商务创新区隆重举行。斯维登集团获“2020年胡润中国瞪羚企业”奖项，并作为首批企业入驻胡润百富全球第一个“胡润独角兽培育基地”。

中国瞪羚企业旨在寻找成立于2000年之后、三年内最有可能达到独角兽级十亿美金估值的中国高成长性企业。

另悉，贝壳、自如、城家公寓、魔方公寓、V领地，入选“2020胡润全球独角兽榜-中国区”榜单。

// 一句话点评

不论瞪羚还是独角兽，一定都少不了“千里马”的耐力。

阳光城

8亿住房租赁专项公司债上市发行

10月20日，阳光城集团股份有限公司公告称，2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券正式上市发行。

据观点地产报道，该债券简称为“20阳城04”，发行总额8亿元，债券期限5年期，附第2年末和第4年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面年利率6.67%。

同时，该债券将于10月21日上市。此前，这笔债券在10月13日、14日成功发行。

另悉，阳光城上一次发行融资工具，是于9月28日阳光城发布公告称，拟通过旗下子公司所持商业物业租金收入及酒店收入为底层资产发行CMBS，规模约为8.5亿元。

// 一句话点评

金融创新是房企竞争的新赛道。

上海

浦发集团首个住房租赁项目浦东开工

10月30日，由浦发集团所属上海浦发租赁住房建设发展有限公司承建的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元09-01地块租赁住宅项目顺利开工。

该项目位于年家浜路康梧路交叉口西北角，土地面积约47077.90平方米，总建筑面积约143764.28平方米，拟建设10幢16层的租赁住宅，合计可提供租赁住宅套数不少于2118套，包含一人居和家庭居等多种户型选择。该项目计划总投资约19.37亿元，预计2023年可投放市场。

据悉，配合后期运营，项目将提供包括公共会客厅、底层架空休闲空间、咖啡厅、水吧、公共洗衣房、健身房、运动场地、儿童游乐设施等配套设施。项目周边配有部分商铺，能有效满足住户的日常生活、娱乐需求。

// 一句话点评

项目建成后，将有效补充浦东周康地区的租赁房市场。

安徽

首个集体建设用地租赁住房项目在合肥运营

10月30日，位于合肥市包河区花园大道与山西路交口的缤纷公寓项目正式开业试运营。

据悉，这是安徽省首个集体建设用地上率先投用的租赁房项目，标志着合肥市乃至安徽省探索集体建设用地建设租赁住房试点工作成果初显。

该项目总投资3.1亿元人民币，总用地面积31.97亩，总建筑面积5.3万平方米，其中住宅面积3.1万平方米，建成租赁住房514套。根据不同居住群体需求，设计了平方米、65平方米、95平方米和115平方米四种户型，既有适合单身白领居住的小型公寓，还有满足家庭住房需要的大户型，可充分满足“个人独居”“两人合租”“家庭式住房”等住房需求，项目实施精装成品交房，租客可实现“拎包入住”。此外，项目利用架空层，打造了1500平方米的共享活动空间，设有图书区、阅读区、影音区、健身区、电竞区等动静分离的功能分区，让租户“足不出户”就能享受品质生活和交友乐趣。

2017年8月，合肥成为全国首批集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，截至2020年10月，合肥市共盘活集体建设用地总面积225亩，已经选址和正在建设的租赁住房总面积达32.1万平米，租赁住房约3996套。

// 一句话点评

多渠道供应，长租公寓或迎“加速期”。

NO.3 行业数据

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全国，前三季度新增住房租赁相关企业9万家

近日，天眼查数据显示，我国目前拥有90万余家房屋租赁相关企业，超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外，有限责任公司占比为83.45%，个体工商户占比为5.84%。

总量地域分布方面，广东省的房屋租赁相关企业数量最多，超过11万家，占全国相关企业总量的12.66%。山东省以9万余家相关企业数量位居第二，江苏省和河南省分列第三四位，均拥有超过6万家相关企业。

新增地域分布方面，今年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市，超过6,700家，郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。值得注意的是，深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业，环比增长9%，是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。

1、相关企业界定：房屋租赁相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“房屋租赁”；

2、仅统计中国大陆地区企业数据；

3、相关企业总量和增量统计全部企业状态，其余维度均仅统计在业、存续、迁入、迁出状态的企业；

4、统计时间截至2020年10月。

// 一句话点评

租房刚需不变，租赁企业向阳。

全国，前三季度租金同比微降0.3%

近日，国家统计局公布数据显示：全国居民消费价格同比上涨1.7%，环比上涨0.2%。

其中，居住价格方面，9月份居住价格同比下降0.8%，其中租赁房房租价格同比下降1.2%，水电燃料价格同比下降1.1%，三者环比均为持平。1-9月，居住价格同比下降0.3%，其中租赁房房租价格同比下降0.4%，水电燃料价格同比下降0.7%。

// 一句话点评

微降企稳，静待反弹。

全国，10月租金水平同比四连降

近日，贝壳研究院发布数据。10月重点城市租赁市场成交量环比持续下降，租金水平同比四连降达到近五年最低值。从成交量来看，10月租赁成交量环比下降10.5%，延续9月的下降态势。从租金水平来看，2016-2020年的10月租金四连降，达到近五年最低。2020年10月重点城市平均月租金为41.8元/平米，环比下降0.6%，同比下降4.0%。

其中，除北京、西安、广州、深圳和廊坊市等五个城市以外，其余13城成交量环比降幅均超10%。

2020年10月新增房源挂牌均价为43.1元/平米，环比下降1.6%，同比下降2.3%。由于受到疫情影响，3月、4月、5月业主挂牌均价连续三个月下跌，5月降到2019年1月以来最低点。随着疫情的好转以及毕业旺季的到来，6月、7月挂牌均价连续回升，8月与7月基本持平。租赁市场在9月转入淡季后，挂牌均价在9月、10月连续下降，业主出租信心持续减弱。

此外，2020年10月全国重点18城房源成交周期为46.1天，环比缩短0.2天，同比延长10.3天。客源成交周期为10.9天，环比延长0.2天，同比延长4.6天。房源和客源成交周期与9月相比基本持平，仍在高位水平，租赁市场活跃度维持较低水平。

// 一句话点评

“银十”表现尚稳，区域市场分化加深。

北京，10月成交量回落，租金环比下降3.3%

近日，贝壳研究院发布数据。10月，北京住宅租赁成交量环比下降5.6%，在8月租赁成交量达到峰值后，9月、10月连续保持环比下降态势。租金方面，10月北京平均月租金为79.6元/平方米，环比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在连续四个月保持环比上涨后，9月、10月环比持续下跌。

2020年10月，北京租赁成交量环比下降5.6%。由于疫情影响，北京市租赁成交量在2月降至年内最低点，随着疫情的好转、毕业旺季租赁需求的释放，租赁成交量在8月达到峰值，之后9月、10月持续环比下降。

从各城区的表现来看，10月，丰台、通州、昌平、顺义和房山等五个城区租赁成交量环比上涨，涨幅均不超过7%，其余六个城区租赁成交量均有不同程度的下跌，其中，海淀、东城、西城租赁成交量环比跌幅超过10%。

而从租金水平来看，2020年10月，北京平均月租金为79.6元/平方米，环比下降3.3%，同比下降3.1%。租金从5月开始止跌上涨后，5月、6月、7月、8月连续四个月保持上涨，8月达到年内峰值，之后9月、10月持续环比下跌。

各城区租金表现上，10月，石景山、顺义和房山区租金环比有小幅上涨，其余城区租金均环比下降，降幅均在3%以内。从同比来看，仅房山区租金有小幅上涨，其余城区租金均同比下降。

//一句话点评

第四季度是租赁市场传统淡季，建议机构方重视入住率与现金流，稳扎稳打静待明年春节后的行业“小阳春”。