成都人才公寓3年考：配套租售面积达526万平方米

城市间“抢人大战”已经成为常态，过去3、4年来，各地为了吸引人才都选择在政策支持上不断加码，其中深圳、广州、杭州、成都、南京等重点城市在人才引入上效果显著。

作为西部的核心城市，成都一直以来对于人才引入都高度关注。其中人才公寓是成都人才引入的重要配套政策。从2017年人才公寓建设规划提出后，经过两年多的推进，2020年人才公寓迎来了集中亮相，同样也吸引了各界的高度关注。

本文为大家详细介绍了成都人才公寓规划的出台背景、建设规划和目前的发展情况以及未来展望，希望为购房者全面了解成都市人才公寓发展情况、置业选择提供帮助。

住房政策是各城市人才引入的核心支持，

人才公寓是成都住房支持最大特色

全国经济发展的增速逐渐放缓，使得各城市需要大力发展新兴产业、为经济的发展寻找新的增长点，2017年，党的十九大报告中指出，我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在这一阶段，高层次人才成为各城市转型的重要支撑力量。在这样的背景下，2017年以来，各能级城市先后推出人才引入政策，掀起了一轮“抢人大战”。

二线城市是每一轮比拼的主力，城市间竞争激烈的同时也加快人才向核心城市聚集

2017年至今，城市之间人才引入的比拼已经经历了4轮，2017年人才引入以西安、武汉、成都、长沙、杭州这样的二线城市为主，到了2018年四个一线城市和一些三四线城市也开始针对人才引入提供政策支持，2019、2020年的人才引进政策的特点则是各城市在原先基础上继续加码，2020年前10个月，已经有百余座城市出台了新一轮人才引入政策。

表1：2020年以来典型城市人才引入政策

在每一轮的比拼中，二线城市都是绝对的主力，主要是因为这些城市一般都是省会，省内经济发展首位度高，它们拥有最强的经济和产业基础，集聚着省内最多的劳动力、资金、技术等生产要素，带头承担一省经济转型升级的重任， 对于人才的需求度会更高，所以在人才引入上就会更加积极。

从实际效果上看，人才引进政策也加速了人口向核心城市聚集，广州、深圳和部分重点二线城市比如杭州、成都、长沙、西安的人才引进效果最为明显。

比如长三角城市杭州2020年1-7月引进35岁以下大学生23.4万人，已经超过2019年全年的21.19万人，这与2019年中杭州放宽落户条件，以及2020年发布新政策引进应届大学生租房补贴、支持高层次人才优先购房这样的人才支持政策密不可分。

比如西部城市成都自2017年7月实施人才新政以来，截止2020年10月累计落户的全日制本科以上的青年人才、技能人才的数量已经超过了39万。

住房政策是人才引入最核心支持，杭蓉宁购房优惠力度大具有吸引力

在各城市的人才引进政策中，住房政策的支持是最核心且最有力的支持，可以实现人才“住有所居”。

通过梳理，我们发现各城市住房政策的支持主要有放宽落户政策、提供购房补贴、提供人才公寓这三类：

表2：典型城市住房政策支持方式

各城市对于人才的购房政策支持主要取决于当地政府的产业规划、地方财政水平、城市平均收入水平以及房价水平，综合来看，我们认为在购房上提供货币补贴或者是进行价格折让的城市比如杭州、南京、成都、厦门等城市支持力度更大，从购房角度来看更具有吸引力。

成都杭州，两类人才购房导向，人才公寓是成都购房支持最大特色

成都和杭州的购房优惠政策代表了典型城市在人才购房上的两类导向，一类是杭州这样通过货币补贴支持人才自主选择购房，二类以成都为代表，政府统筹规划建设人才公寓，通过价格上的折让供人才选择。

图1：成都与杭州的购房优惠政策对比

通过对比可以发现两点不同：

首先是从人才认定的要求上看，成都的人才认定要求相对较低，更多的群体可以享受到人才优惠。比如同样是研究生学历或具有正高级专业技术职务任职资格的专业技术人才，在成都可以享受D类人才优惠待遇，在杭州同样无法享受购房补贴。

其次是从补贴方式和力度上看，杭州的补贴力度更大，人才购房的项目选择面较广；成都的补贴力度相对较小，对于人才购房的项目有限制，但是租售的方式更多样，可以根据人才自身情况来确定。

两类不同导向背后是各城市房价地价水平、平均薪资的差异所致，对于购房者来说都可以享受到实实在在的利好。人才公寓是成都住房政策支持的最大特色。

政府统筹建设力度大，

成都国企担当人才公寓开发主力

成都对于人才公寓建设高度关注，目前规划可以满足落户青年人才租购需求

对于西部核心城市成都来说，政府对于人才的重视程度非常之高，无论是2016年推出的“人才新政十条”还是后来推出的“人才36条”、“人才新政12条”，都希望通过人才的聚集和支持来增强成都的核心竞争力，实现更长远的发展。

图2：成都人才引进政策梳理

成都是西部几个二线城市中对于人才公寓支持力度最大的，从一开始人才公寓的规划和建设就被放在了重要的位置上。

2017年8月，在人才新政12条推出之后，成都市房管局就提出在未来的5年会建设人才公寓和产业新城配套住房2769万平方米，约35万套。其中人才公寓2229万平方米，约30万套，远超其他同等级城市。

按照上面提到的数据，截止目前已经有39万青年人才落户成都，未来30万套的人才公寓建设规划相对合理，可以满足人才的租购需求。

表3：成都市2017-2021年人才安居五年计划

人才公寓是一次重大尝试，成都国企担当主力

为了解决人才公寓房源供应的问题，在2017年8月颁布《实施细则》时就提出各区县采取新增用地建设、存量房转换、在新建商品房项目中配建租赁住房等方式多渠道筹集房源。

人才公寓市场也伴随着这一规定的推行而发展，而且进展极其迅速。仅一个月之后，首宗人才公寓用地就出现在了拍卖场之上，兴城人居和城投置地分别获取了锦江区和成华区的两宗地块，随后各区县的人才公寓用地也陆续出让。

国企是开发的排头兵，兴城人居、城投置地、成都高投以及各区县的国资委下属企业是人才公寓项目开发建设的绝对主力。

我们认为国企担当主力的原因主要有三点：首先人才公寓的供应是成都政府的一次重大尝试，这么大规模的人才公寓建设在其他城市是很少见的，而且当时对于未来这些项目入市的效果如何是个未知数，只有国企能够挑起这个责任。其次人才公寓推出时间点正处在成都房地产市场正火热的2017年，房价和地价都出现明显上涨，人才公寓也是政府应对市场火热，贯彻“房住不炒”理念的举措，国企作为这种举措贯彻落实的执行方义不容辞。再次一个新规划的推进过程中会遇到各种各样未知的问题，国企作为开发建设方可以保证与政府的沟通、协调机制更加顺畅。

政府统筹力度大，人才公寓多位于政府重点规划区域

政府对于人才公寓的规划统筹力度大，一二三圈层都积极参与建设来匹配本区域内的人才需求。

图3：成都市典型人才公寓开发企业及人才公寓项目分布

从项目分布上看，既有人居·锦城峰荟、城投置地·梧桐博雅这种周边商业、教育、医疗配套齐全，发展比较成熟的区域，也有城投·梧桐集这类位于目前交通路网、商业配套较不完善的板块。

但是综合来看，这些项目基本都位于区政府重点打造的区域，比如龙潭寺板块是成华区未来规划的重点，也是后期供地的主力。究其原因，这和政府推出人才公寓的初衷相关，把人才吸引到规划重点区域安居会增加居住体验、实现人才和区域的协调发展。

其中兴城人居的项目分布区域最广，公司在2017年的时候抓住人才公寓的发展期，提出未来将形成普通商品房和人才公寓项目并行的开发格局，在这样的规划指引下，公司对于人才公寓项目的投资力度更大，目前人才公寓项目遍布一二三圈层。

2020年项目集中推出亮点足，

建议优先选择优惠出售方式

2020年项目集中供应，目前人居项目推出数量最多

经过两年多的规划与建设，2020年，成都迎来了人才公寓项目的集中亮相。3月份兴城人居的锦城峰荟拉开了人才公寓项目出场的帷幕，8月份以来项目推售的节奏明显加快，在市场上也引起了极高的关注度和话题度。

截止10月底，已经有12个项目发布了推售公告，大成都范围内全面开花，从一圈层的锦江、金牛区，到二圈层的温江、龙泉驿区，再到三圈层的大邑县均有项目推出，充分照顾到各区县的人才购房需求。

从目前推出项目的企业来看，兴城人居推售的项目数量最多，城投置地次之，成都高投进度稍慢。

图4：2020年以来已推售的人才公寓盘点

首个人才公寓项目亮相迎来开门红，后续项目值得期待

其中部分项目的推售取得了不错的成效，获得了市场的认可。比如成都首个面世的人才公寓项目 “锦城峰荟”凭借着位于三圣乡配套成熟的板块、产品高品质等因素，3月5号启动登记，到6月20日，全部1468套住房实现售罄。最后一批次的616套房源吸引了超过4500人参与摇号，“锦城峰荟”的快速清盘为成都市人才公寓的面世开了个好头。

同样位于主城，出自同一家房企之手的人居·柏荟城也同样值得期待，我们以这个项目作为典型案例，来直观展示人才公寓项目的特点：

图5：柏荟城位置示意图

表4：柏荟城与周边项目指标对比

区位上，项目位于武侯新城，紧邻武侯政务中心和西部智谷经济开发区，周边9/17线在建，区位优势明显。配套上也有多个学校、大型商场在建，发展潜力充足。

通过与周边在售项目的对比，可以发现柏荟城的显著特点是性价比高。首先是售价上低于周边在售项目，但是容积率、绿化率指标与周边几个项目相当，其次是户型上，78㎡和118㎡两个主力户型一共1052套，占房源总量的65%，而周边项目以改善型项目为主，面积段基本在120㎡以上。无论是从区位、单价、总价上考虑，此项目都十分适合人才需求。

在2020年年底前，成都计划开展人才公寓和产业园区配套住房租售面积达到526万㎡，其中人才公寓是主力，按照这样的规划，11、12月份人才公寓还会不断上新，人才购房选择面会更广，机会更多。

五大亮点体现人才公寓优势，非认定人才仍有机会

对于人才购房来说，人才公寓的亮点主要体现在以下五方面：

一是价格优惠，按照1.8万元/㎡的单价来进行测算，D类人才最多可以享受到16万元的价格折让，这是一笔不小的支出，而且有60-90㎡这样的小户型供应，对于预算有限的购房者十分友好。

二是区位前景，现在的项目分布基本集中在各区政府重点规划的板块中，随着规划的推进，可以预见的是配套的完善程度会越来越高。

三是住宅品质，人居、城投等成都本土国企深耕成都，品牌认知度高，且已经呈现的人才公寓比如锦城峰荟、梧桐栖等无论在整体设计还是在精装品质上都表现出高水平，用“眼见为实”的产品实力增添了潜在购房群体的购买动机。

四是居住体验，多数项目的容积率集中在2.0-2.5，是改善型住宅小区的标准，宜居程度高，且人才公寓由于申请具有门槛，可以汇聚各行各业的高端人才，形成圈层效应。

五是安居保障，在限购的背景下，符合认定标准的人才来蓉工作即可购买人才公寓，这是一种安居保障和隐形福利，而且按照规划到2021年底人才公寓将会建设30万套，房源供应充足。

从目前的项目推售情况来看，一次性集中推出套数多，优先去化的主要是小户型，房企会采用分批次放宽购房标准。后续的人才公寓推售也很有可能会采用这样的方法，非A、B、C、D类认定人才的购房者也可以购买到人才公寓。

D类人才是主要客群，建议人才优先选择优惠出售方式

目前人才公寓的租售方式有三种，可以适应不同客群的实际情况。

表5：成都市人才公寓三种租售方式

政府实施三种租售方式的初衷也是照顾到不同支付能力的人才客群，三种方式对于购房者来说最大的差异点在于启动资金上，同一个项目中，三种方式对于启动资金的要求顺序为“优惠出售＞共有产权＞先租后售”。

从目前已经选房完成的项目中来看，D类人才比重超过90%，我们认为其中研究生及以上学历的人群是目前人才公寓购房的主力，有一定积蓄的客群可能倾向于选择优惠购买或者共有产权的方式来进行购买。

首先这部分客群的购房意愿强烈，未来收入的预期较高，如果按照1.8万元/㎡的售价来测算可享受最高16.2万元的价格折让，价格上具有优惠；其次是人才公寓的户型设计一般是在60-120㎡这个范围内，有小户型可供选择，在成都整体已经进入改善时代，110㎡以上户型占据半壁江山的情况下，小户型的产品在总价段上也很具有吸引力。

对于人才购房的选择方式，建议优先选择优惠出售这种方式。因为相对于其他两种方式来说，选择优惠出售的方式可以享受15%的价格折扣，折扣力度最大，性价比最高。另外两种方式一方面是折扣力度小，另一方面是5年之内都需要承担租金，实际成本会更高。而且对于先租后售的方式，5年之后购买时超过优惠政策购房面积的部分还有可能承担市场价格上涨的支出。

人才公寓市场有望获得更大的发展，

建议长期持续关注

成都市人才公寓伴随着人才引进政策而产生，在目前各城市更加强调科技创新和产业升级的背景下，可以预见的是各城市之间人才引入和培养的比拼在未来会更加白热化，各城市将给予人才更多支持，而作为成都人才支持的核心，人才公寓有望迎来更大发展。

另一方面，人才公寓是成都房地产市场的一次重大尝试，在“房住不炒”的政策导向之下，人才公寓可以通过政府的统筹规划，在一定程度上平滑市场的波动，实现稳房价、稳地价的效果，满足人才的住房需求。未来这一政策导向将会延续，而人才公寓也会继续发展来发挥作用。

从最新的情况来看，《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》已经推出，下一步会积极通过商品房配建人才公寓，这种新的举措保证了人才公寓更加多点开花，让更多的人才享受到切实的福利。这也是政府通过让渡土地收益，构建多主体供给、多渠道保障的人才公寓建设长效机制的一种体现，会让人才公寓市场的发展更加平稳和健康。

目前人才公寓市场仍处在发展的初期阶段，参考其他城市人才优惠政策的变化，随着项目不断推售，未来成都在人才认定标准和优惠力度上也有可能随着市场的发展而出现调整，建议长期持续关注。