住房租赁与反垄断：从“水大鱼大”到“水活鱼多”

近日，中央网信办、市场监管总局、国家税务总局，三个国务院直属的正部级部门，联合召开规范线上经济秩序行政指导会。

腾讯、阿里巴巴、京东、美团、58同城、百度、奇虎360、搜狗、字节跳动、快手、滴滴、微店、新浪微博、多点、贝壳找房、拼多多、国美在线、饿了么、小红书、携程、苏宁、同程、贝贝网、云集网、蘑菇街、兴盛优选、唯品会、27家主要互联网平台企业代表参加会议。

会议要求，“各平台企业要切实落实主体责任，增强守正创新意识。平台越大，责任越大；消费者越信赖，就越有义务维护消费者利益，最大限度实现消费者剩余。”

11月10日，国家市场监管总局公开了《关于平台经济领域的反垄断指南》，向社会公开征求意见。

意见稿之于平台经济有何深意？与住房租赁行业有何联系？

关键词1：平台经济，“水大鱼大”

此次反垄断征询意见的发布，市场监管总局表示，“这是为预防和制止平台经济领域垄断行为，引导平台经济领域经营者依法合规经营，促进线上经济持续健康发展。”

平台经济与合规经营，是两大关键词。先看平台经济。

平台经济：是一种基于数字技术，由数据驱动、平台支撑、网络协同的经济活动单元所构成的新经济系统，是基于数字平台的各种经济关系的总称 。平台，在本质上就是市场的具化。

平台经济，我们并不陌生。新消费时代，幸运的我们享受着平台经济带来的种种便利。

购物、外卖、寄送快递、买房、租房、订机票、订酒店、打车、送花、买菜、买药、闪送……各类APP满足人们衣食住行的种种所需。随着市场竞争，种种细分又出现了2家及以上的头部品牌，外卖平台的饿了么与美团，就是最典型的代表。

平台经济欣欣向荣，并形成规模经济体，随之出现种种问题。这或者意见稿的出台的简单逻辑。

平台经营是我国互联网经济23年来发展的重要里程碑。1998年的“互联网元年”，搜狐、新浪创立，内容门户横空出世；1999年“电子商务元年”，阿里巴巴、当当、携程建立，BtoB、BtouC、酒旅，电子商务格局初现；2000年，网易、搜狐、新浪美股上市，仅用3年时间。自2001年，移动互联网加速普及开始，至2010年的10年间，发展进入快车道。终于在2010年达到高潮。携程、E龙、同程、去哪儿等4家出行头部混战，58同城与众多房企对垒居住赛道。其后的10年间，互联网经济在金融、社交、娱乐、企服、教育等全面爆发，终于形成了今天无处不在而又离不开的“平台经济”。

平台经济的背后，是巨头博弈。原本的BAT，随着近年来百度的“掉队”，AT成为新格局。5年间，通过投资与收并购，腾讯与阿里巴巴分别构筑了10万亿市值的生态圈，5年间膨胀了10倍。相比之下，上海的上市公司总市值约2.8万亿元；深圳300余家上市公司总市值约11万亿元；A股总市值10万亿美元。腾讯与阿里的资本能量，甚至富可敌一个一线城市。

我国欣欣向荣的互联网经济，与奖补、支持、鼓励，互联网经济，营造宽松的环境密不可分，形成了“水大鱼大”的格局，接下来呢？

关键词2：合规经营，“水活”

中国“TOP30APP”，7成属于AT，即阿里巴巴、腾讯。10亿中国网民的移动生活，被腾讯与阿里关照。

“维护消费者利益，最大限度实现消费者剩余。”是三部门指导会议的要求，更可以说是“反垄断”对于消费者达到的目标。

消费者剩余，简单说就是商家让利给消费者的部分利润，即是打折。

商品的实际市场价格与消费者实际支付，总会有差额。最大限度，就是消费者受益。实际中呢？“平台二选一”、“大数据杀熟”、“数据注水”、“个人隐私泄露”……层层下压，买单的都是消费者。甚至出现了暴雷跑路。

以住房租赁为例：笔者的表妹今年大学毕业，租房这件小事却让她伤透脑筋。

1、平台“真房源”

· 位置与价格是租房首要考虑的两大因素。表妹也不例外，结合实习单位与大学间的位置，划定了4个小区，价格预估在2500元/月。

· 公司与大学两头跑，工作日没时间。表妹首先选择了3个“大牌”平台。3家都有的“地图找房”确实方便，很快就找到了好几个房源。

· 不同于她同学说的小区平均租金，平台上的价格甚至便宜了500元。速度约周末看房吧。

· “这个房间租出去了”平台发布信息的中介告诉表妹。“去看另一间吧，房东把房子挂在平台想卖，没买家之前就租”

“89平方的房间，隔断出一共5间。好几户门外堆着快递、鞋架、杂物。浴室、厨房更是惨不忍睹，最恐怖的是我拉开冰箱窜出的异味……”表妹向我吐槽道。

其后的几周，表妹见识了租房的“烟火气”。小孩哭，宠物叫，油烟呛，家具破，电器旧……被现实击垮的表妹不解的问我“骗子，不是说‘真房源’吗？怎么都正好没了？”被现实击垮的表妹，准备换个路子。

2、品牌公寓“租金贷”

· “虽然有点远，门口有地铁站还不错”周末，又兴冲冲跑去看房的表妹微信问我有什么建议？我说你和租客聊一聊。

· 分散式长租公寓品牌，客户经理热情。虽然也是合住，房间的粉刷与家具倒有设计感。颜色也是莫兰迪，水电平摊。房租2500元每月，交三押一，物业费每月180元。房租交一年，每月房租2400元。

· 两句嘀咕，表妹又放弃了。业务经理出去接电话，一个已经租住，正在客厅追剧的女生告诉表妹“水电费太离谱，上个月均摊了750块钱；交房租必须办某行的信用卡，不论年付还是月付……”

“不能支付宝的都不是好支付”表妹又吐槽到。“人家那是租金贷……”此处省略笔者半小时的科普。“租个房子怎么这么难，这行这么好赚吗？”已经晕了的表妹最后总结着。

3、中小业主“口碑”

看了近10家房子依然没找好房子的表妹问我，这么办？“让你舍友、同学、老师推荐下……”

终于，在同学的推荐下，表妹找好了房子：离大学不远的小区，房东是其他系的老师。

“我们这个小区大多是大学的子弟，一般都不会把房子给中介的，他们要打隔断的……”语音里，模仿着房东地方口音的表妹，终于透出久违的欢笑与释怀。

回头想想，房东有房出租、房客出钱租房。平台经济的加持下，租售房平台、品牌公寓等入局，还多多少少的附加了各类金融。

高速快跑，一般情况下。租客趸交房租，品牌公寓从金融机构拿钱。房租直接进入金融机构账户。杠杆资金使用，可以使得公寓去拿物业、装修、日常运营、智慧升级软硬件等等，之后甚至“无限ABS”，并开始循环。

金融机构的资金断供，长期依赖资本的公寓势必发生危机。区域品牌如此，头部品牌亦然。

某头部品牌超90%的租金贷比例，在严控下降至30%。资本若不续投，危机可想而知。更不用提在全国多地出现的，包括租客、业主、供应商等“全链条维权”。

不禁要问，就算没有暴雷，转了一大圈，力气花在了哪里？表妹找房、租房的体验依旧很差。

350万间与2亿租房人口，住房租赁业远没有出现垄断。

也不是缺，是“结构性错配”，如找不到房子的表妹即消费者，如找不到资本的很多公寓。

与其说品牌公寓还没有出现品牌垄断，不如说品牌公寓的发展模式似乎被资本裹挟。不是品牌公寓垄断市场与消费者，或是资本垄断头部，尤其是分散式品牌的发展。

租售平台上部分的“虚假房源”与“高收低租”“长收短付”的金融游戏相比，是小巫见大巫。前者若可看做营销手段，后者就是赤裸裸的诈骗与对行业信心的“预透支”。

住房租赁品牌发展的5年来，出现的“大鱼”太少，而“水活鱼多”的好生态。关键一步就是，租赁立法。可喜的是，《住房租赁条例》已经在2020年9月发布，涵盖住房租赁合规经营的产品、安全、经营、合同、金融等“全链条”。好产品、好价格、好服务，或是住房租赁本该有的样子。

未来：信用体系 + 良性竞合 =“鱼多”

1929年，美国纽约州就颁布了《纽约州群租法》，对群租房屋的通风、防火、面积等及事故权责划分做出了详细要求。例如，法律中规定群租住宅中，入口到楼梯口通道宽度应为至少4英尺宽，且火灾逃生通道的定位、布置、构造和维护应符合相关规定。

其后一直沿用至今的《美国房屋租赁法》，对于租赁法律关系的认定，均是以契约与财产法为基础。

法律也在“迭代”：2016年，时任美国纽约州长安德鲁·库莫签署针对Airbnb的禁令法案“房主将不能在Airbnb发布租赁时间少于30天的整套公寓出租广告。房主如果发布违规广告，将面临7500美元的罚款。”其后， Airbnb也开始让步，包括设立一个房主登记系统，并实行“一个居所，一个房东”的房源上线规则。

更新中，地方州法案的“微调”体现了法律的与时俱进，而这源自美国租赁法中强调“合理”的立法精神。上述法案出台的起因，据传“是有保障房的房东，将房屋放在在平台牟利。”将自用的保障房放在平台获利，显然不合理。

曾经，美国历史上2次“反垄断”，一定意义上促成了其在第二次、第三次科技革命中的经济繁荣，时至今日的“FGAA反垄断”或是美国想摆脱如美剧《硅谷》中描述的“科技独角们，不是被吃就是被卖掉”的更残酷的“二选一”。

今天，新经济、新场景、新消费，蓬勃发展。疫后快速复苏，加入RCEP“朋友圈”，今年或将成为全球唯一正增长的主要经济体。我国经济的韧性与活力全世界有目共睹。

近日，经济学者黄奇帆表示“每个时代总会有一批企业跟千家万户的生活融合在一起，这种产品需求量规模巨大，谁能在这样的一个巨大的产品需求和产业链当中崛起，成为主体的企业，一般都会成为世界级的大企业。”

未来，以反垄断、知识产权等为，具备时代感与国际视野的方案会更多。宏观看，或是一个“信用体系+良性竞合”，的良好生态。消费者、品牌、平台，平台与平台，中国品牌与世界品牌，之间有竞争还有合作。同时，知与行，是合理且良性的。

住房租赁与消费、产业、制造等一样。均有平台经济的广阔“蓝海”，合规是关键一步。不是“卡脖子”而是“走更远”。愿市场的明天，既有“大鱼”更有“水活，鱼多”。