大热的旅游地产是坑吗？

针对来势凶猛的新冠疫情，各国央行纷纷放水。西方的房地产市场不仅没有受疫情影响下跌，反而因为货币政策的影响，纷纷上涨，部分国家甚至创了新高。国内的地产商也信心十足，深圳率先领涨。

然而，令房企意想不到的是，虽然中国的央行也出台了大量的刺激经济的政策，货币供应量也保证充足，但是却坚决执行了中央房住不炒的原则，精准扶持实业，严防了资金流向房地产市场。开始流进房地产市场的小量消费贷，经营贷也被追回。不仅如此，各个商业银行，乃至被称为影子银行的各类资产管理公司，小额贷款公司都接到了通知不能变向向房企放贷。

笔者一个做实业的朋友，本来用房产抵押的经营贷已经基本得到银行的审批，就因为本人是一个房产经纪公司的股东，被银行查到后，暂停放贷。小小的房产中介，都受到影响，由此可见央行的决心。众所周知，没有哪家房企是不缺钱的。房企的资金链受到极大影响，由恒大，融创等房企领头，都开始大力度打折去库存。除了一线市场由于需求强劲，影响不太大之外，二三四线的一手房价格都受到很大都冲击，部分地区甚至出现一二手房价格倒挂。

旅游地产，首当其冲

首先，旅游地产本身作为第二甚至是第三居所，就不是刚需。经济下行，最先跌价的就是旅游地产。刚才提到的西方涨价的也不是旅游地产。经济危机时，西方国家很多旅游地产都是腰斩的。其次，国人的消费日趋理性，而旅游地产很大程度上靠冲动型消费。第三，即是最重要的，也是本次讨论的重点就是中国的旅游地产市场不成熟。下面笔者将从房企，中介，消费者三方面谈谈笔者个人观点，就作为抛砖引玉吧。

01 房企

首先，我们看看房企。房企卖旅游地产主要靠套路。各种推介会，分享会，看房团，以及对销售人员各种话术的培训，案场包括展示区，样板间，洽谈区，花草环境，氛围等等，所有的林林总总，目标明确，就是当场将消费者拿下。关注过旅游地产的朋友可能知道，现在很多旅游地产的推介会都改叫分享会，居然以分享投资经验的名头开旅游地产推介会了。这种情况下的成交绝大部分都是冲动消费，等消费者反应过来，已经交过定金，不能反悔了。虽然消费者哑巴吃黄连，但对开发商心存不满，对后期业主收房，以及口碑营销，老带新都存了隐患。

02 中介

我们再看中介，作为旅游地产，对渠道的依赖还是挺强的。一般城市的房企销售大部分是坐商直销，即使委托中介也是委托有一手房销售经验和实力的一个或几个大中介。而旅游地产必须遍地开花，只要能带来客户的中介，都合作。这些中介大多是二手房中介，良莠不齐。面对相对高额的佣金诱惑，巧舌如簧，极尽忽悠之能事，胡乱许诺。而开发商为了业绩也是睁一只眼闭一只眼，消费者有的迷迷糊糊就签了约，事后后悔不已。最典型的就是前一段时间曝光乳山购房事件，感兴趣的朋友可以上网搜搜。

03 消费者

最后，再聊一下我们的消费者。消费者消费也不成熟。一见到大海，沙滩，森林，阳光等美景，就失去了抵抗力。再加上国内投资渠道少，股票市场赔的多赚的少，但身边靠买房上岸的例子比比皆是。通胀压力下，被开发商和中介对房产升值的吹嘘蛊惑，稀里糊涂就交了定金。完全没有认识到旅游地产和普通住宅地产完全不一样。据笔者了解，依靠旅游地产发财的比例恐怕比依靠股票发财的还要少。

如何走出旅游地产困局？

那么，旅游地产是否就是个大坑呢？这个困局如何破呢？笔者觉得造成今天的局面，其原因主要是目前国内购买旅游地产的目的无论是开发商宣传还是消费者购买都出现了重大误区。

旅游地产，顾名思义，是依托周边的旅游资源而建设的，具有度假和居住双重属性，是旅游业和房地产业的结合产物，和普通的住宅是有区别的。就好像买SUV和买轿车的目的是不一样的。旅游地产它的投资属性是远远低于它的消费属性，完全符合国家房主不炒的理念。换句话就是，我们买旅游地产是为了住，而不是为了将来的升值。升值更好，但是我们并不应该抱太大的期待。其实只要我们开发商和消费者都把地产当成消费品买卖，后面的问题就迎刃而解了。

作为开发商，如果你把旅游地产当作是一件有一点投资价值的消费品，你怎么营销呢？是否可以借鉴奢侈品的营销方式呢？比如高端的瑞士手表，就和旅游地产有些类似。不少经典款或者限量款的名表就兼具了消费，收藏和投资三大属性。笔者最欣赏的是百达斐丽的那句经典广告语：没有人能拥有百达斐丽，只不过是为下一代保管而已。如果您的售楼广告是：“当您的孙子带着他的孙子在这个海边小屋度假时，他是否能够回忆起和您在这里的美好时光呢？”，能否拨动消费者的心弦呢？只要把理念转变，相信房企的文案都能设计出打动人心的slogan。

作为消费者，也需要成为一个成熟的消费者。一定要问自己为什么买旅游地产，是为了度假，养老还是投资？如果是为了度假，我们就要考虑它的维护成本，资金成本。比如物业费，装修折旧，资金的利息收益等等。对比住酒店，为什么选择要住自己的度假小屋？是为了省酒店房费？为了家的感觉？为了躲避喧嚣？为了能够自己掌勺？还是为了干净卫生？以及除了自己，亲友能住的可能性有多少，房屋的利用率有多少等等；如果为了养老，也要考虑周边的配套，尤其是医疗条件能否满足需求。以及养老时每年会住多久，对比租房优势和劣势都是什么？空置期如何解决等等；如果为了投资，那就考虑一下目前的房价水平，受经济影响，将来上涨的概率以及涨幅能有多大。如果单纯投资，购买之后一定考虑出租，是长租还是做民宿短租，当地租赁市场情况如何，交房后房源会不会，空置期及中介费大概是多少，投资收益减去资金成本，还能剩下多少。另外将来如果出售，出售周期多长，旅游地产相对民宅，变现能力要差不少。自己将来对这笔资金是否会有依赖，如果贷款，是否会影响自己其他置业的贷款利率等等。最后还要考察项目本身，是否几证齐全，开发商的资质如何，尤其是期房，开发商会不会因为资金链的原因造成烂尾等等。如果对该旅游地产项目全方位分析后，该出手还是要出手的，毕竟在山清水秀的地方拥有一个自己的小窝，在需要的时候可以躲避城市的喧嚣，手捧一杯清茶，面对窗外美景发发呆也是蛮有调调的。

最后，再说一下中介。作为合格的中介，对于当地的房产一定比消费者了解的全面。房企的项目各有特点，目标客群是不一样的。根据消费者的需求进行匹配，促进成交，这才是中介的价值所在。仅仅根据高佣金来推荐项目，不仅仅不利于口碑，对成交几率也是有影响的。成交才是硬道理，没有成交佣金点位再高也拿不到，这是非常简单的道理。

总而言之，对于目前旅游地产的困局，坚持房住不炒的方针，无论房企还是客户，都要明确旅游地产的消费属性大于投资属性，如果房企针对旅游地产作为第二居所的度假养老消费需求做足功课，或许我们都能拥有一个小小的房子，面向大海，春暖花开。