月度观察丨“十四五”的住房租赁业；深圳就“蛋壳事件”表态；自如并购贝客；安歆与新起点合并；1

11月大事记

“十四五”的住房租赁业展望；副总理谈长租；

深圳、西安、重庆新政；深圳就“蛋壳事件”表态；

自如并购贝客；“宝龙公寓Designed by MUJI”发布；

安歆与新起点战略合并；华发股份发布住房租赁专项债券；

1-10月住房租赁市场数据……

NO.1 政策备忘

月 度 观 察

“十四五”

住房租赁行业“定调”

11月3日，中共中央发布关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议。其中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”

// 一句话点评

三个关键词，“集体土地、长租政策、扩大供给。”

刘鹤副总理

坚持房住不炒定位，完善长租房政策

11月25日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《人民日报》发表了署名文章——《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》。

文中提到，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。”

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对于资本，刘鹤表示“大力提高直接融资比重，发挥资本市场枢纽作用”。

深圳

发布紧急通知“十不准”

11月17日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，《紧急通知》以规范、引导住房租赁企业有序经营为目标，对住房租赁企业经营行为提出了具体要求。主要可概括为“十不准”：

1、不准无证经营、超范围经营

住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，并在经营范围中明确注明“住房租赁”，不得超范围经营。自然人转租住房10套以上的，应当依法办理市场主体登记，不得无证经营。

2、不准发布虚假广告、虚假房源等不实信息

住房租赁企业应当对所发布的房源信息的真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。

3、不准从业人员私自承接住房租赁业务

住房租赁企业应加强从业人员招录管理，规范从业人员行为，严禁从业人员以个人名义自行承接住房租赁业务。

4、不准实施价格违法行为

住房租赁企业出租住房的，不得通过诈骗、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。

5、不准合同欺诈

住房租赁企业出租住房的，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益。在签约、履行房屋租赁合同过程中，采取虚假事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取当事人的财物，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

6、不准强制交易

住房租赁企业出租住房的，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得违法强制单方解除合同。

7、不准随意涨租、乱收费

住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费。

8、不准通过“高进低出”“长收短付”方式侵害权利人合法权益

住房租赁企业应当充分意识到采取“高进低出”“长租短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断裂的经营风险、法律风险，不得通过“高进低出”“长租短付”等方式哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

9、不准违规采用“租金贷”

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

10、不准规模驱逐承租人

住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷；无法协商解决纠纷的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采用暴力威胁、恐吓、违规断水断电等暴力手段驱逐承租人。

// 一句话点评

详细且迅速的因城施策，深圳走在了前面。

深圳

蛋壳公寓事件表态

11月27日，深圳住建局发文强调，对已与蛋壳公寓签订租赁合同，尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，应引导通过法律途径解决。

// 一句话点评

一个城市的“租房环境”何尝不是“营商环境”，而事件波及约12个城市……

西安

住房租赁交易服务平台上线运行

11月9日，西安市住房租赁交易服务平台正式上线运行。

租赁平台通过搭建政府住房租赁交易服务平台，规范住房租赁交易流程，解决市民对出租房屋的真实性判断、找房难、租房难等问题，使市民在找房、看房、租房、签约、备案等环节更轻松、更安全、更便捷。

在租赁管理方面，可实现对房屋租赁的数据管理、合同管理、信用管理、信息共享管理、企业租赁管理等。在租赁服务方面，可实现房源信息查验、个人身份信息核验、企业资质信息核验、房屋租赁信息发布、合同网签备案、租赁行为撮合、权威发布等。租赁平台包含住房租赁企业端、经纪机构端、手拉手端、市级监管端、区县端、网站服务端、微信服务端7个子平台系统。

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西安市住建局房屋租赁管理处负责人表示“租赁平台是加快培育和发展住房租赁市场重要内容和重要抓手，将有利于规范住房租赁市场经营行为，进一步推动住房租赁市场健康发展。”

西安

拟对住房租赁企业实施信用等级管理，“D”、“E”企业将严管

11月24日，西安市发布关于公开征求《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》意见的公告，将对西安市的住房租赁企业进行信用分级，并根据信用等级进行奖励和惩戒。《意见稿》对分工进行明确，西安市住建局负责住房租赁企业信用信息的监督管理工作，并建立住房租赁企业信用信息管理平台。西安市住房租赁交易服务中心负责住房租赁企业信用信息的管理，建立信用信息档案，向社会公布企业信用信息情况。

据悉，住房租赁企业信用等级，按企业信用信息评价得分标准确定。具体为：

1、信用得分在90分及以上的，为A+级住房租赁企业；

2、信用得分在80分至89分之间的，为A级住房租赁企业；

3、信用得分在70分至79分之间的，为B级住房租赁企业；

4、信用得分在60分至69分之间的，为C级住房租赁企业；

5、信用得分在50分至59分之间的，为D级住房租赁企业；

6、信用得分低于50分的，为E级住房租赁企业。西安市对信用等级为“D”的住房租赁企业，实行信用限制，对信用等级为“E”的住房租赁企业，实行信用惩戒。

// 一句话点评

对租赁乱象的重拳出击。

重庆

出新规加强住房租赁资金监管

11月10日，重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市地方金融监督管理局、中国人民银行重庆营业管理部、中国银行保险监督管理委员会重庆监管局联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》

要求“住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。”

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对“高进低出、长收短付”的针对性举措；已有深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继出台资金监管账户政策。

NO.2 品牌动态

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安歆集团

宣布完成与新起点公寓的战略合并

11月26日，安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并。

继并购易企租公寓、战略入股杭州诺巢故寓之后，这是安歆集团2020年第三次大规模扩张行动。此次合并后，安歆集团全国门店数将超250家，床位数超15万张，持续领跑中国企业员工住宿服务领域。

另悉，安歆近期已获得国内知名金融机构亿元级的结构性融资支持。获得该笔融资的关键在于安歆通过更好的资产资源的扩展以及精细化的门店运营管理，孵化出来越来越多收益优异的门店;同时，在行业普遍融资困难的背景下，充足的资本实力也让安歆在后疫情时代更有能力和信心对行业进行赋能，不断给行业带来信心和希望。

“安歆很乐意和行业分享管理、运营方面的经验，也开放怀抱拥抱公寓行业的所有企业。只有整个行业向好的方向发展，行业中的企业才能真正的根基稳固。”安歆集团创始人 、CEO徐早霞表示，“安歆期待携手更多同行公寓企业，拥抱未来。”

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发力“企业员工住宿市场”，是对蓝领公寓产品与市场的新定位、再升级。

自如

并购贝客青年精品公寓

11月30日，自如对外宣布并购贝客青年精品公寓。此次并购后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营50余个集中式公寓项目。

据悉，“此次并购是战略重组，自如成为主要股东，贝客仍会以独立品牌运营。”目前，贝客在全国拥有约31个项目，定位白领公寓，管理房源约5000间，分布于北京、上海、南京、苏州、徐州等地。

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强强联合，或将在“大型租赁社区”发力。

宝龙公寓

新品公寓 携手MUJI

11月27日，宝龙集团旗下宝龙公寓举行了名为“寓自然，享舒然”的新品发布活动。联合MUJI無印良品共同打造出“宝龙公寓Designed by MUJI”，也是MUJI尝试的全球首个整体化设计公寓产品。

据悉，项目位于上海宝杨宝龙广场之内，对外出租的公寓囊括400间房间，30平方米的空间设计为三种不同格局的户型，每个房间内配备品牌家具、家电，独立卫浴空间，并提供了短租、长租的多种服务迎合了城市生活的不同需求。公寓内部还开放了多功能洽谈区、健身区、影音区等，丰富住户闲暇时光的生活体验。

// 一句话点评

日式的清新 设计的简约 生活的唯美。

华发股份

23.07亿元租赁住房资产支持专项计划成功设立

11月3日，中联前海开源-华发租赁住房一号第三期资产支持专项计划成功设立，并在上交所挂牌。该债券发行规模23.07亿元人民币，优先级评级AAA。

据悉，2019年1月14日，中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划获上交所通过。该债券发行总额50亿元，本次发行是华发租赁住房50亿储架系列第三期的“收官之作”。

// 一句话点评

另悉，11月23日，华发、融创联合体以底价127.1亿元人民币摘得深圳市宝安人才住房用地，其中人才房规划面积约30万平方米。

世联红璞、建发长租

营销创新

11月18日，世联行旗下住房租赁品牌世联红璞，将“第2季璞客节”的活动阵地搬上抖音，邀请璞客们与全体员工一起“抖”出好戏，给生活加点料。“切实行动关怀年轻人的精神世界，拓宽其社交圈，增加生活乐趣”是世联红璞“造节”的初心。

11月20日，建方长租开启“建方三周年宠粉行动”，系列活动包括“租房故事”征集，“抖音”“老友记优惠”等。展现了，建方长租“创业乐安居，租者有其屋；长租即长住，长住即安家”的核心价值观。

// 一句话点评

走心、互动、年轻化，是品牌公寓的营销，更是“长期主义”在用户关系管理中的实践。

NO.3 市场波动

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1-10月住房租赁市场回顾

大浪淘沙，重拾信心

11月13日，贝壳研究院发布《2020年住房租赁市场回顾与趋势展望》报告。

“市场层面，今年租赁市场低温运行。市场热度呈现倒“N”型走势，租金水平下降。依据贝壳研究院监测的全国重点40城的租金数据，今年1-10月，平均租金水平为37.8元/平米/月，同比去年下降11.1%。成交周期处于高位，今年1-10月，重点40城的平均房源成交周期50天，同比延长了12.5天，涨幅33.3%。客源成交周期为9.4天，同比延长了4.3天，涨幅84.7%。业主出租的价格预期下降，新增房源挂牌均价同比下降。1-10月新增房源挂牌均价为38.3元/平米，同比下降8.1%。业主出租预期在3月下跌后，到10月一直持续处于低位水平。房源出租难度增加，市场不断向“承租人”市场转变。”

“机构层面，长租公寓企业面临‘能力大考’。疫情的冲击下，经营能力较强的头部企业采取审慎聚焦的经营战略，聚焦单店盈利，维持现有经营规模；而对于中小企业，不得不缩减管理房源规模或裁员以断臂求生。”

“企业新进入的热情减退。截止目前，贝壳研究院依据公开信息的统计，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。今年仅有2家企业新涉足长租业务；二是战略聚焦精耕，TOP100房企以及TOP10的品牌长租公寓企业今年业务布局聚焦集中，集中在北京、上海、深圳等13个城市的数量占TOP10门店总数的近85%。”

全国重点40城：一线城市：北京市、上海市、广州市、深圳市

二线城市：南京市、天津市、杭州市、青岛市、成都市、大连市、苏州市、济南市、合肥市、武汉市、长沙市、烟台市、厦门市、东莞市、沈阳市、重庆市、郑州市、石家庄市、无锡市、西安市、南通市、徐州市、福州市、长春市、宁波市、佛山市、哈尔滨市、南昌市

三线城市：廊坊市、惠州市、兰州市、中山市、贵阳市、呼和浩特市、芜湖市、太原市

// 一句话点评

在疫情不反复的情况下，明年租赁市场有望修复。

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