加盟托管长租公寓前，必须搞清楚的三大问题

长租公寓爆雷事件频发，让本来想将项目加盟或托管给品牌公寓的项目投资人产生疑虑。其实，评估品牌公寓的风险，主要弄清楚三个问题就行了。

模式

长租公寓因产权和管理的集中度的不同，划分为分散式、集中式。

分散式：即从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。如蛋壳、自如等

集中式：即取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。如窝趣等

按照运营模式与物业获取方式的不同，可分为重资产、中资产、轻资产。

重资产：即通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的经营方式，多为地产系。

这种模式对企业的资金实力要求较高，企业虽承担了较高的建设成本、购置成本或高昂的财务成本，但享受了公寓业态下房屋作为资产本身的增值。

在公寓运营过程中，企业无需承担租赁或使用费用，也无需担心轻资产模式下不可控的房主行为及与房主的纠纷，具有较强的自主运营权。

重资产经营倾向于一次性获取整栋楼宇或整体数层的房产，即集中式。

中资产：即通常说的二房东模式。通过租赁的方式获取物业，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差，也是目前“爆雷”的主要模式，因为这种模式下的企业要进行快速扩张，容易出现“长收短付”、“高进低出”等问题。

轻资产：即自己本身没有物业，而是由物业持有者将自己的物业通过加盟或委托的方式给运营服务商进行出租和租后管理。

物业持有者承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，为租客提供日常运营服务和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费，窝趣就是采用轻资产的模式。

长收短付

长收短付就是长租公寓向租客一次性收取一年或半年的租金，然后每个月分期付给房东，中间的时间差将形成一个资金池，本意是用来拓展业务的，但也成为很多公司跑路的诱因。而租客可能一次性付不起一年或半年的租金，这就有了租金贷。

窝趣本身并不收租客的房租，而是代收。即窝趣是代项目投资人向租客按月收取房租，收取后T+1转到项目投资人的银行账户上。

具体是通过窝趣公寓SAAS系统实现。窝趣公寓SAAS系统有租客端口、项目投资人端口、运营人员端口。租客通过窝趣公寓SAAS系统支付下月房租，项目投资人实时查看房租收取情况，系统详细的显示出哪间房交了房租，哪间房没交，并且T+1转到项目投资人自己的账户上。

高租低收

很多长租公寓为了快速扩张、抢占市场，用高价从房东手里高价收房，但是房租溢价上不去，只能低价向租客租出，做着亏本的买卖，该情况的出现主要是由于企业对市场未来租金走势判断的失误。

窝趣在接手每个项目之前都要进行项目测算，帮助项目投资人做决策。窝趣通过科学的开发体系和专业的投资顾问团队，实地走访踏勘项目，并运用窝趣的项目商圈评估模型、项目定位分析模型、投资预算和收益测算模型，帮助项目投资人解决项目定位的精准性和投入产出的合理性。

科学测算可跳出主观印象，得到客观的结果，直观的计算出需要投入的金额与收益回报，为投资人项目匹配合适的定位、优化房量、控制成本、降低投资回报的风险。

科学的项目测算需要一套严谨的工具，包括：投入、房租成本、房租趋势、折旧和摊销、杂费和税、总成本及收益、人工分析、年度报表、IRR和EBITDA、每年现金流、主营收入等。