住房租赁的未来在哪儿

年终岁尾，蛋壳的爆雷让长租公寓再次成为热门话题。

实际上，长租公寓爆雷一直是住房租赁市场一个挥之不去的阴影。克而瑞研报称，相关数据显示，2019年有超过20家长租公寓因资金链断裂爆雷。今年以来，长租公寓爆雷事件愈演愈烈，仅8月单月爆雷数量就高达15家。

长租公寓之所以一直站在风口上，归根结底是因为住房租赁市场的需求真实存在，并且需求量足够大。据中指院数据显示，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元，2023年房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。

租赁市场的健康平稳发展，是关乎千家万户的基本生活保障的重大民生问题。党的十九大报告已经提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。人民日报亦发布评论指出，整顿规范住房租赁市场秩序，加快推进“租购并举”住房制度改革，是发挥“有形之手”调控作用的重要体现。在调控长效机制下，通过“租购并举”撑起一个健康的住房市场。

然而，蛋壳的爆雷将数以万计的租客、房主拉入了深渊，让这个市场再度蒙上了阴影，也出现了更多疑问：备受争议的长租公寓频频爆雷的根源在哪儿？到底有没有出路？如何拯救岌岌可危的长租公寓？住房租赁市场新的出路在何方？

此长租公寓非彼“长租公寓”

过去几年，房地产市场最活跃的名词之一是“长租公寓”，从“租售并举”开始，到最近两年的跑马圈地、上市，再到接二连三的爆雷，长租公寓一直站在风口浪尖之上。

但在中原地产首席分析师张大伟看来，“长租公寓”这个概念，其实已经被错用。当下所谓的长租公寓不是真正意义上的长租公寓，国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是赚取差价的二手房房源。

“单纯看这项业务本身就有问题，必然透支市场。”张大伟指出，以蛋壳、自如为代表的长租公寓都玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充，“长收短付”是这一类型企业的最大特征。

尽管长租公寓在“畸形”发展，但长租公寓的市场份额占比相当之高。张大伟表示，长租公寓类的企业在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果加入“二房东”模式产生的交易计算，当下市场已经有60%的租赁房源不是租客与房主直接交易模式。“这种情况下，住房租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。”

而首当其冲需要解决的就是立法监管资金错配问题，避免企业沉淀大量资金形成资金池。“如果企业没有资金池，就不会去极力扩张，自然就能够促成房东和租客直接签约，风险也会降低。”

有行业人士表示，长租公寓运营企业非常恶劣的行为就是直接搞资金池。据其透露，相关部门已经在就监管资金或取消资金池方面询问专业人士意见。

金融创新与合作或可解长租公寓之痛

长期以来，租住权益难保障、长租房源紧缺、租赁信息不对称、管理不规范等成为了困扰住房租赁市场发展的痛点问题。而持续不断的长租公寓爆雷，又给这个行业带来诸多质疑和挑战。

但这并不意味着，长租公寓就毫无出路可言。胡景晖称，从正规长租公寓运营商角度来看，之所以沉淀资金池，是因为企业面临融资难的困境。因为资本市场的属性和产业属性不匹配，导致长租公寓行业进出的都是短钱、热钱、快钱，没有大规模、长周期的低价资本来支持，所以某种意义上，企业沉淀资金池也是迫于企业融资的窘境。

所以政策在监管或废除资金池的同时，为规范性的企业进行一些金融创新，包括资产证券化、reits等方式，可为长租公寓的健康发展降低融资门槛。

此外，已经有不少房企系长租公寓在加快步伐。12月1日，龙湖集团沪苏公司发布在上海、苏州两地的产城业务版图，据沪苏龙湖冠寓发展部总经理都晖透露，沪苏两地目前累计签约31个项目，今年预计开业24店。10月17日，万科长租公寓事业部管理层透露，截至2020年10月，万科泊寓的房间数已经达到13.48万间，开业365家门店，重回榜首。

张大伟表示，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的的房企系长租公寓是真正意义上的长租公寓，这些企业不会跑路，只是规模不会大，可以作为市场上的补充。

胡景晖分析称，从当下的市场来看，开发商来做长租公寓，不是微利就是赔钱。但是不管是亏损还是微利，开发商是不会跑路的，因为企业资金实力雄厚，而且长租公寓是作为一个试点，所以开发商可以接受相当长一段时间的亏损。

只是，开发商喜欢成立运营公司来运营，但实际上开发商本身既没有这个能力，也没有这个基因，所以开发商要想真的把长租公寓做大、做强其实很难。

胡景晖建议，就像开发商将自持酒店外包给万豪、希尔顿、威斯汀这样的集团来管理一样，将长租公寓外包给有专业能力的长租公寓运营商来运营自己，开发商专心做好大业主。

而这种互相合作的模式，有可能同时解决长租公寓运营商沉淀资金池的问题。胡景晖表示，目前很多运营商已经转向轻资产模式，只做管理收管理费，不作二房东了。“这是长租公寓未来发展的一个方向。”

规范、鼓励是保证租赁市场健康发展的有效途径

租赁市场的健康发展，长租公寓并不是唯一的课题，也不是唯一要监管的对象。

“保证住房租赁市场健康发展，第一步就是立法和监管。”有行业人士认为，当下住房租赁市场亟待立法的规范。

胡景晖透露，明年年初北京市或将出台北京市房租租赁方面的立法，作为第一个省级地方性行政法规应该是个重大突破。9月7日，住建部发布了房屋住宅租赁条例征求意见稿，大概率今年年底明年年初也会出台。

“但是我觉得应该不够，因为租购并举是国家战略，如果仅仅是一个地方性行政法规和一个部门条例，我觉得立法级别太低了，至少应该是国务院的行政性法，甚至是人大出台租赁法等支撑。”

第二，需要一个系统性的产业发展规划。胡景晖表示，因为近几年出台的所有鼓励政策都是零散的、片段式的、不系统的，而且在地方很难落地，所以未来很有可能国家的权威部门在制定十四五整个房地产行业转型发展规划中，会把涉及房屋租赁的所有国家鼓励政策系统化，然后地方部门去落地。

此外，就是国家队必须进场，因为住房租赁市场是一个关乎民生的产业，房屋租赁是属于底线，必须守住。据了解，目前，建行推出了建融家园、中行也从金融合作方面入场支持、发展租赁住房。

“一旦国资大规模入局，行业卷款跑路、扰乱市场、哄抬租金等各种乱象将会得到控制，行业会变得更健康。”