2020年中国一线城市商办市场发展回顾

文章来源：好租晓楼

报告显示，北京是2020年写字楼新增供应唯一超过百万平的城市，其重点商圈写字楼空置率为15.5%，依然优于其他一线城市。同时，需求主力互联网行业占比已经连续第十个季度超过40%。

北京写字楼领衔以价换量

好租晓楼报告显示，截至2020年12月底，北上深重点商圈写字楼市场空置率分别为15.5%、18.2%、16.45%，环比变化分别为-6.5%、0.2%、-0.1%，说明一线城市商办市场整体有所回暖。此外，尽管当前深圳甲级写字楼空置率依然维持在20%以上，实际上深圳各类办公楼宇空置率已优于上海。

▲2019-2020一线城市商办新增供应比较

从写字楼、产业园、综合体三类主要商办业态的新增供应来看，部分原定2020年入市项目因疫情影响延迟交付，北上深新增供应量同比降幅基本上“端平”，分别为39%、38%、36%。分业态来看，2020年写字楼新增供应还在100万平以上的仅剩下北京，上海、深圳不仅退出“百万平俱乐部”，更是调整到了40-50万平的低位。

▲2020年一线城市办公楼租金走势

在成交租金方面，受经济环境影响，一线城市写字楼以价换量现象明显。2020年一线城市成交房源挂牌价格全部下滑，其中一向抗跌的北京跌幅最大，为-9.6%，刚好守住6.00元/㎡/天。上广深重点商圈写字楼挂牌价格跌幅分别为-3.1%、-5.0%、-1.2%，尤其是北京广州的价格走势，与写字楼新增供应量存在较强对应关系。

▲2020年一线城市大宗交易分布

另从一线市场大宗交易表现来看，办公物业仍是投资热点。其中，上海以43%的成交占比位列第一，北京以42%紧随其后。大宗标王由北京LG双子座大厦摘得，交易价格高达80.46亿，其次为交易价格55.5亿元的上海绿地外滩中心T4楼栋。

互联网成交主力坚挺 金融业贡献减少

▲2020年一线城市各行业办公楼租赁需求占比分布

结合一线市场需求画像大数据，晓楼报告重点解析了市场租赁需求的行业趋势与客需价格偏好。其中，IT互联网行业需求占比持续领先，且已连续第十个季度超过40%。金融业自2018年Q2开始，办公物业租赁有降低趋势。不过金融企业依然是大宗租赁的一大主力，如某财富管理公司在2020年最后一天，通过好租租下北京某甲级楼宇约4500平用来办公。

▲2020年一线市场客需价格分布

与经济形势影响下的租金整体走势相一致，一线市场客需价格呈现下行态势，主力需求价格段集中在3-4元/㎡/天，次主力需求价格段在2-3元/㎡/天、4-5元/㎡/天。再结合重点行业来看，IT互联网企业倾向租赁3-5元/㎡/天租金物业，服务业、金融业分别倾向租赁2-4元/㎡/天、3-5元/㎡/天租金物业，部分金融企业可承受高额租金。

▲2020年一线市场代表行业承租表现分布

晓楼最后发表总结观点认为，2020年国内经济于下半年逐步复苏，GDP增速回正。另外国家出台的多项产业政策，有益于新经济体的规模化发展。伴随经济转暖，一线写字楼市场在年末释放向好信号，预期未来市场信心将逐步恢复。

全年来看，一线城市办公市场表现为价格下调，空置率升高，但在年末空置率降幅收窄，市场下行趋势有所放缓。大宗市场交易影响不大，投资者还是长期看涨办公物业。受大势影响，客户对办公物业的价格需求有所回落，对价格更加敏感。IT、服务行业继续引领需求。